한강뷰 조망이 가능한 동작구 수방사가 공공분양 본청약으로 나왔다!
다만, 공공분양이라고 하면 분양가가 저렴한 로또 분양이라고 생각하기 쉬우나 위치가 위치인 만큼 분양가는 9.5억 부근, 기타 옵션 및 발코니 확장을 고려하면 10억에 가까운 자금이 필요할 것으로 예상된다.
그래도 분명 시세보단 저렴하고, 여의도-용산과 맞닿아 있으면서 1호선 9호선 급행 더블노선인 노량진역을 끼고 있는 동작구 수방사 공공분양! 인기 있는 분양 단지에는 분명한 이유가 있는 법. 이번 동작구 수방사 본청약 모집공고에선 39세대만 모집하므로 경쟁률이 더욱 치열할 것 보인다.
이번 포스팅에서는 동작구 수방사 모집공고문을 토대로 분양가와 한강뷰가 가능한 세대 및 평면도를 분석해보고, 본청약 자격 조건을 살펴보고자 한다.
단지 정보
| 단지명 | 동작구 수방사 공공분양주택 |
| 주소 | 서울시 동작구 노량진동 154-7번지 |
| 총 세대수 |
556세대 |
| 평형 구성 | 27평 (전용 59m2) |
| 입주예정일 | 2028년 12월 |
| 총 주차대수 | 671대 (세대당 1.2대) |
| 건설사 | 신동아건설 주식회사 |
공급 정보
1. 공급세대: 총 39세대 모집
(1) 특별공급 세대: 30세대
📌다자녀가구: 4세대
📌신혼부부: 4세대
📌생애최초: 6세대
📌노부모부양: 2세대
📌신생아: 8세대
📌국가유공자: 2세대
📌기타특별: 4세대
이번 공고된 특별공급 유형별 세대수는 위와 같다. 작년에 이미 사전청약을 마감했고, 이번에는 본청약이므로 모집 세대수가 매우 적다. 따라서 경쟁률이 매우 치열할 것으로 보이며, 가점제 특별공급의 경우 만점에 가까워야 당첨 확률이 있지 않을까 싶다.
다만, 사전청약 당첨자의 청약 포기 물량이 추가로 나올 수 있어 위의 모집 세대수 보다 늘어날 가능성도 있다.
(2) 일반공급 세대: 9세대
일반공급의 경우 우선공급 80%는 서울시 거주자 중 청약통장 납입인정금액이 높은 순으로, 잔여공급 20%는 서울시 거주자 & 청약통장 12회 이상 납입한 사람 중 추첨으로 당첨자를 선정한다.
한편, 청약에서 공급 세대수를 정할 때는 “소수점 이하는 올림 처리”를 한다.
따라서, 일반공급 중 우선공급 세대수는 7.2세대, 즉 8세대가 되고, 잔여공급 세대수는 1세대가 된다. 다시 말해 추첨 세대는 딱 한 세대 뿐이라는 것!
하지만 마찬가지로 사전청약 당첨자가 청약을 포기할 시 추가 모집 세대수가 생길 수 있다.
2. 분양가
| 공급 세대 | 39세대 |
| 공급 평형 | 27평 |
| 분양가 | 9억 2390만원 – 9억 5327만원 |
| 발코니 확장 | A타입: 679만원 B타입: 660만원 |
| 기타 추가품목 | 입주자공고문 참조 |
작년 동작구 수방사 사전청약시 추정 분양가는 8억 7225만원이었다. 그러나 1년 사이 본청약 분양가가 거의 10%p가 올라 확정 분양가는 9억 5327만원이 되었다.
1년 사이에 분양가 10%p가 오를 정도이면, 아직 본청약을 한참 기다려야 하는 다른 사전청약 단지들은 얼마나 분양가가 오를지…이럴거면 사전청약은 왜 하는 건지, 당첨자에게 사전청약 제도는 심리적 안정이라는 효용 외에 다른 메리트가 있는건지 모르겠다.
그러나 채찍이 있으면 당근도 있는 법! 동작구 수방사의 경우 계약금 10%, 중도금 1차 15%, 중도금 2차 15%, 잔금 60%로 납입 일정이 계획되어 있다.
| 계약금 (10%) | 25년 2월 |
| 중도금 1차 (15%) | 26년 5월 |
| 중도금 2차 (15%) | 27년 9월 |
| 잔금 (60%) | 28년 12월 |
더군다나 중도금 납입 기간 간격도 넉넉하다. 당장 가용 자금이 묶여있어 중도금 대출을 고려하고 있었다면 꽤나 좋은 조건인 셈이다.
보통의 분양 주택의 경우 계약금 10%, 중도금 50-60%, 잔금 30-40% 조건이기 때문에 중도금 대출 시 대출이자 부담을 많이 느끼게 되는데, 수방사의 경우 중도금 대출이자 측면에서 1-2천만원 정도 세이브할 수 있다고 볼 수 있다.
한편, 주택도시기금 대출이 가능한 점도 공공분양의 혜택이라고 볼 수 있다. 수방사의 경우 주택도시기금에서 최대 5,500만원을 저금리로 대출할 수 있어 자금 확보에 조금이나마 도움이 될 수 있다.
특이한 점이 있다면, 5층-35층이 분양가 차이가 없다는 점이다. 따라서 당첨세대간 동호수 추첨에 복불복이 꽤나 심할 것 같다. 민간분양의 경우 층별 세대에 따라 분양가를 상이하게 선정하는데, 수방사는 저층세대로 나온 3층, 4층을 제외하곤 모든 층 세대가 동일한 분양가를 갖는다.
3. 단지배치도 및 평면도
(1) 단지배치도: 한강뷰는 몇세대?
단지배치도 및 세대별 한강뷰 가능성은 위의 사진과 같다.
✔️빨간색 화살표: 한강뷰 정면
거실창을 기준으로 한강뷰를 살펴보면, 빨간색 화살표의 경우 정면에서 한강뷰가 보일 가능성이 높다. (물론 저층 세대는 제외)
103동의 경우 전세대 모두 거실창 정면에서 한강뷰를 볼 수 있다. 102동은 4호 라인, 101동은 1호 라인만 정면 한강뷰이다.
✔️초록색 화살표: 한강뷰 측면
초록색 화살표의 경우 거실창을 기준으로 측면에서 한강뷰를 볼 수 있다. 아마 소파 각도를 잘 맞춘다면 소파에 앉아있을 때 사이드 시야로 한강뷰가 보이지 않을까 싶다.
102동 2호 라인의 경우 부엌 창문으로 정면 한강뷰를 볼 수 있고, 101동 2호란의 경우 방에서 정면 한강뷰를 볼 수 있는 확률이 높다. 다만 101동 4호라인의 경우 방이 사육신 공원뷰이다. 그렇지만 남서향이기 때문에 방 채광은 좋을 것으로 예상된다.
✔️노란색 화살표: 공원뷰 & 남서향
노란색 화살표의 경우 공원뷰이므로 거실에서 한강뷰를 볼 수 없다. 다만 동작구 위치상 한강뷰가 보이기 위해선 북서향, 북동향이어야 하기 때문에 채광에 한계가 있을 수 밖에 없는데, 공원뷰 세대는 남서향이므로 채광이 좋을 것으로 예상된다.
102동 1호 라인의 경우 거실은 공원뷰이지만 방은 한강뷰가 가능하다. 102동 3호 라인의 경우 고층이 아니라면 방에서 사이드로도 한강뷰를 보기 힘들 수도 있겠다. 101동 3호 라인은 고층의 경우 부엌창으로 정면 한강뷰가 가능하다.
(2) 평면도: 59A/59B
동작구 수방사의 경우 분양세대는 전용면적 59m2밖에 없다. 타입은 A,B 두 개의 타입이 있는데, 서비스면적(발코니 면적)도 크고 평면이 예쁘게 잘 나왔다. 다만, 수방사의 경우 타입을 선택할 순 없고, 당첨자발표일에 동호수가 무작위 추첨으로 배정된다.
👉잠깐, 전용면적, 공급면적, 공용면적, 실평수 어떤 차이가 있을까?
A타입의 경우 거실창과 주방창 맞통풍이 가능한 판상형 구조이다. 전용면적 59.86m2, 서비스면적 32.61m2로 실평수는 대략 28평 가량 된다. 서비스 면적이 10평 가까이 제공되어 평면도가 아주 훌륭하다. 서울 59제곱 아파트에서 쉽게 볼 수 없는 다양한 추가 공간(현관창고, 드레스룸, 팬트리(옵션), 넓은 다용도실)이 제공된다.
B타입의 경우 타워형 구조로 A타입보다 실평수가 조금 작게 나왔다. 전용면적 59.81m2, 서비스면적 27.12m2로 실평수 대략 26.3평 정도이다. 실평수에서 A타입과 1.6평 가량 차이가 난다. 개인적으로 B타입보다는 A타입이 더 나은 것 같다.
동작구 수방사 홈페이지에선 사이버 모델하우스 VR을 제공하고 있다. 주택 내부모습이 궁금하다면 방문해 보시길!
공공분양 청약 자격 조건
✔️무주택세대구성원일 것 (유주택자는 청약 불가)
✔️자산기준 부동산 2억 1,550만원 이하, 자동차가액 3,708만원 이하 일 것
– 기관추천 특별공급 제외
– 금융자산(ex.주식, 예금 등) 및 전세보증금은 자산보유기준에 해당되지 않음
– 출산가구의 경우 자산기준(부동산 및 자동차가액 기준)이 완화됨
✔️다자녀 특별공급을 제외한 모든 전형이 서울시 거주자 100% 우선공급임
– 다자녀 특별공급의 경우 서울시 거주자 50% + 경기도 및 인천광역시 50%
✔️소득 기준의 경우 일반공급 100% 이하, 특별공급 맞벌이 200% 이하
– 외벌이 기준 다자녀 및 노부모부양 특별공급120% 이하
– 신혼부부 및 생애최초 특별공급 130% 이하
– 신생아 특별공급 140% 이하
– 다만, 자산기준과 마찬가지로 출산가구의 경우 소득 기준이 완화됨
✔️입주자 모집공고문을 통해 유형별 구체적인 청약 자격 조건을 꼭 확인하시길 바랍니다.
📌동작구 수방사 생애최초 특별공급 청약 자격 조건 알아보기
📌동작구 수방사 신혼부부 특별공급 청약 자격 조건 알아보기
청약 일정
🟠신청 일시
1) 사전청약 당첨자 24.10.10 10:00 – 24.10.11 17:00
2) 특별공급 24.10.14. 월요일 10:00-17:00
3) 일반공급 24.10.15. 화요일 10:00-17:00
🟠신청 방법: 인터넷 신청
🟠신청 장소: LH 청약플러스 (온라인/모바일) apply.lh.or.kr
🟠당첨자 발표: 2024년 10월 31일 목요일 오후 2시
🟠계약 체결: 2025년 2월 24일-27일
유의 사항:
1. 중복 청약 가능
📌부부 중복 청약 가능
📌특별공급 1 + 일반공급 1 청약 가능
2024년 청약제도 개편을 통해 혼인신고를 한 부부의 경우 중복청약이 가능해졌다. 또한 특별공급 1, 일반공급 1 중복 청약이 가능하다.
예를 들어 신혼부부 특별공급을 청약하는 부부의 경우 부부 중복+일반공급 중복으로 총 4번 청약이 가능하다.
2. 출산가구 자산 및 소득 완화 기준 확인
공공분양의 경우 자산(특히 자동차가액) 및 소득의 기준이 엄격하다. 그러나 출산가구의 경우 자산 및 소득의 기준이 완화된다.
여기서 ‘출산가구’라 함은 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 적어도 1명 이상 있는 경우를 의미한다.
✔️10% 소득 기준 완화: 23.3.28. 이후 출생한 자녀가 1명만 있는 경우
✔️20% 소득 기준 완화: 23.3.28. 이후 출생 자녀 1명 + 23.3.27. 전 출생 자녀 1명 이상인 경우
따라서 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 없는 경우에는 다자녀라 하더라도 자산 및 소득 완화 기준의 적용을 받을 수 없다.
3. 기타 제한 사항
🟠전매제한: 당첨일(24.10.310)로부터 3년 간 전매 제한
🟠청약 재당첨 제한: 10년 (당첨자 본인&배우자&세대원)
🟠거주의무기간: 3년 (거주의무 불이행시 LH에 매입신청)
결론: 2028년 서울 한강변 집값을 생각한다면…
2020년 서울시 송파구 위례 A1-5 포레나송파 공공분양 33평이 6억 7천만원이었는데 5년 사이에 집값이며 분양가가 참 많이 올랐다는게 실감된다.
동작구 수방사가 로또 청약일까? 옆단지 래미안 트윈파크 24평(전용59m2)이 현재 실거래 기준 1개월 평균 가격 14억 9,167만원이다. 적어도 현 시세보다 저렴한 청약임은 분명하지만, 대박 로또라고 단정지어 말하기엔 어려운 면도 있다.
그러나 용산-여의도-광화문-반포 등 서울의 주요 업무지구에 빠르게 접근할 수 있으며, 한강뷰 조망이 가능한 입지라는 점에선 분명한 메리트가 있다. 특히 2028년 서울 한강변 신축 전용 59m2 집값을 10억 언저리에 살 수 있을까 생각해 볼 필요도 있다.
결국 투자의 선택은 본인의 몫! 본인의 주거 가치관 및 투자 가치관을 고려해 결정해 보시길!
개인적으론 공공분양 자격 조건이 까다로운 만큼 자격 조건에 해당한다면 놓치기 아까운 기회라고 생각한다.