“뉴홈 사전청약이 뭐에요? 공공분양 일반형 선택형 나눔형에는 무슨 차이가 있어요?”
서울 및 수도권에 입지 좋은 공공분양주택이 나온다는데 뉴홈 사전청약이 정확히 뭔지 궁금하지 않으시나요? 더군다나 사전청약에는 일반형, 선택형, 나눔형이라는 각기 다른 분양 유형이 존재한다니 각 유형별 차이는 무엇이고 어떤 유형이 나에게 가장 유리할지 알아봐야겠죠.
올해 뉴홈에서 공공분양으로 9만 가구를 공급할 예정이라고 하니 미리 청약 유형을 알아두어 올해의 청약 전략을 세워보면 좋을 것 같습니다.
뉴홈 사전청약 뜻
사전청약이란?
‘사전청약’이란 본청약 1~2년 전 일부 물량에 대해 먼저 청약을 진행하는 제도를 말한다.
‘주택청약’이라는 것 자체가 아파트 완공 전 분양주택의 입주자격을 구매하겠다는 의사표시로 사전적 의미가 이미 포함되어 있는데, 여기에 한번 더 ‘사전’이 붙어 의아하게 느낄 수 있다. ‘사전청약’ 제도는 왜 만들어 졌을까?
사전청약은 주택을 조기에 공급해 부동산 폭등기 주택 실수요자들의 패닉바잉을 막기 위한 제도이다.부동산 폭등기에 집값이 단기간에 큰 폭으로 상승하면 사람들의 심리는 동요되기 마련이다. 아마 2017년~2022년 부동산 폭등기를 몸소 경험한 사람들은 공감하시리라.
지금 주택을 구매하지 않으면 영원히 내집마련을 할 수 없을 것이라는 공포감에 휩싸이고 이를 해소하기 위해 자신의 자본과 대출을 최대한 끌어모아 부동산을 구매하는 이른바 ‘영끌족’을 양산하게 된다. 그 결과 부동산 가격이 다시 급등하는 악순환이 반복된다.
따라서 ‘사전청약’이란 주택 실수요자들에게 ‘입주권’을 미리 인정해주어 부동산 패닉마켓의 불안감을 잠재우고, 주택 실수요자들이 신도시 양질의 주택을 선택하도록 유도하기 위한 제도이다.
뉴홈이란?
‘뉴홈’은 쉽게 3기 신도시 공공분양주택의 브랜드라고 이해할 수 있다. 이전에는 ‘3기 신도시’로 불렸으나 사전청약 수요자들에게 친숙하고 긍정적인 이미지를 만들기 위해 이번 정권에서 새로 만든 브랜드 명칭이다.
그래서 뉴홈 사전청약이란?
한마디로 3기 신도시 공공분양 사전청약 제도를 의미한다. 정권이 바뀐 후 뉴홈 사전청약 유형은 일반형, 선택형, 나눔형 3가지로 분류되었다.
사전청약 공공분양주택 일반형
일반형은 우리에게 익숙한, 일반적인 공공분양 유형이다. 분양가가 주변 시세 대비 80% 수준으로 저렴하게 공급된다. 다만, 선택형 나눔형과 달리 ‘공공분양 전용 모기지’같은 혜택을 누릴 순 없다. 개인이 디딤돌, 보금자리론같은 정부지원 모기지 조건에 충족하면 해당 모기지를 신청할 순 있다.
일반형의 장점은 주변 시세 대비 80%라는 저렴한 분양가로 공공분양주택을 공급받을 수 있다는 점이다. 또한 선택형과 달리 본청약 당첨 후 입주 후 바로 주택 소유권을 이전받으며, 나눔형과 달리 향후 아파트 매매 시 시세차익을 수분양자(분양받는 사람)가 온전히 누릴 수 있다.
한마디로 일반형 공공분양주택은 우리가 흔히 알고 있는 민간분양, 공공분양처럼 청약에 당첨된 후 입주하면 그 주택은 오롯이 나의 소유가 되는 것이다.
사전청약 공공분양주택 선택형
선택형은 입주 후 6년동안 임대로 거주한 후 분양을 선택할 수 있는 주택을 의미한다. 즉, 6년 동안 신축 임대주택에 거주하다가 분양을 결정하면 소유권을 이전 받을 수 있다.
- 선택형 분양전환 가격 = “입주시 감정가 + 분양시 감정가”의 평균 가격
선택형 당첨자의 공공분양주택 소유권 이전 과정을 예시로 들면 다음과 같다.
- 24년 사전청약 선택형 주택 당첨: 청약 자격 서류 심사 및 사전청약 최종 당첨
- 25년 본청약 선택형 주택 지원: 심사 없이 바로 당첨, 동 호수 부여 *본청약 공고문을 통해 “입주시 감정가”확인 가능
- 28년 입주: 임대 보증금 및 월임대료 납부, 2028년~2033년까지 임대로 거주
- 33년 주택 분양 선택: “분양시 감정가” 확인 가능, 해당 주택의 가격은 (25년 감정가+33년 감정가)의 평균 가격
선택형은 일반형과 달리 분양전환 시 ‘장기저리모기지’라는 전용 모기지 혜택이 지원된다. 다만 주의할 점은 사전청약에선 입주시 추정가만 나올 뿐, 본청약에 가서야 ‘입주시 감정가’를 정확히 알 수 있다는 점이다.
사전청약 공공분양주택 나눔형
나눔형은 주택 분양가를 시세 대비 70% 수준으로 저렴하게 분양받고, 선택형과 마찬가지로 최대 40년동안 5억까지 저금리의 전용 모기지를 지원받을 수 있는 혜택이 있다.
다만, 의무거주기간 이후 주택을 매도하고 싶다면 LH나 SH 주택공사에 환매하는 방식을 따라야 한다. 환매손익의 70%는 수분양자(분양받는 사람)가 갖고, 나머지 환매손익의 30%는 주택공사가 갖는 구조이다.
즉, 수분양자 기준으로 공공에 환매 시 주택가격이 상승했다면 수익의 70%를 갖게 되고, 주택가격이 하락했다면 손실액의 70%를 부담하게 된다.
수분양자에게 불리하다고 느낀 포인트는 환매가격이 주택 ‘시장가격’이 아닌 ‘감정평가액’을 기준으로 측정된다는 점이다. 한마디로 주변 아파트 시세와 다소 차이가 있을 수 있다. 감정가를 기준으로 환매차익의 70%만을 가져갈 수 있을 때 수분양자가 시세차익을 누릴 수 있을지는 미지수다.