청약통장 25만원 납입인정금액이 유리한 경우는? 당신의 청약 전략은 무엇인가요?

다가오는 11월 1일부터 청약통장 납입인정금액이 10만원에서 25만원으로 상향된다. 청약통장은 매월 2만원-50만원까지 자유롭게 납입이 가능한데, 청약통장이 낯선 2030의 궁금증은 바로 이것이 아닐까.

청약통장 납입인정금액이 뭔데?

아니, 그래서 도대체 매월 얼마를 납입해야 가장 유리한 건데?

이 질문에 답하기 위해선 1) 납입인정금액 개념과 2) 청약 유형과 당첨자 선정방법에 대한 이해가 필요하다. 결국 ‘나에게 가장 유리한 청약통장 납입금액’은 당신의 청약 전략에 따라 달라질 수 있다.

이번 포스팅에서는 ‘납입인정금액’에 대한 개념과 공공분양 및 민간분양 청약 유형과 당첨자 선정방법에 관해 간략하게 살펴보고, 청약통장 25만원 납입이 유리한 경우에 관해 정리해 보고자 한다.

청약통장 납입인정금액 뜻

‘청약제도 개편으로 청약통장 납입인정금액이 최대 25만원으로 상향 조정된다.’라는 글에서 ‘납입인정금액’은 무엇을 의미하는 걸까?

납입인정금액이란 청약통장 1회 납입 시 인정되는 금액을 의미한다. 쉽게 이해하자면, 청약통장은 매월 1회 2만원-50만원까지 자유롭게 납입할 수 있으나 1회 납입인정금액은 25만원까지만 인정하겠다는 말이다.

따라서 청약통장에 50만원을 납입하든, 40만원을 납입하든, 25만원을 납입하든 납입인정금액은 모두 ’25만원’으로 동일하다.

‘잉? 무슨소리야? 내가 청약통장에 50만원을 납입했는데 왜 납입인정금액은 25만원이라는 거야?’ 라고 생각할 수 있다.

납입인정금액은 예치금과 다르다. 만일 A가 청약통장에 50만원씩 2회 납입하고, B가 청약통장에 25만원씩 2회 납입했다면? A의 예치금은 100만원, 납입인정금액은 50만원이고, B의 예치금은 50만원, 납입인정금액은 50만원이다.

민간분양에서 예치금은 입주자모집공고일 전 한번에 넣어 놓아도 상관없다. 그러나 공공분양에서 ‘납입인정금액’은 매월 최대납입인정금액(25만원)을 얼마나 오랜 기간동안 납입했느냐가 중요하다.

결론부터 말하자면 ‘납입인정금액’은 공공분양, 특히 공공분양 중에서도 노부모특별공급과 일반공급 당첨자 선정방법에서 중요한 개념인 것이다.

주택청약 유형: 민간분양 공공분양

주택청약은 크게 민간분양과 공공분양 두 가지로 나뉜다. 민간분양과 공공분양은 분양목적과 주관하는 곳이 다른 만큼 청약 자격 조건도 상이하다.

청약자격조건이 상이하다는 말이 무슨 말일까?

위의 사진과 같이 각각의 민간분양과 공공분양은 다시금 크게 일반공급과 특별공급으로 나뉘게 되는데 ‘일반공급/특별공급’ 이름은 같아도 해당 분양이 민간분양인지 공공분양인지에 따라 자격조건이 달라진다는 말이다.

쉽게 말하면 민간분양-일반공급과 공공분양-일반공급은 청약자격조건과 당첨자 선정방법이 다르다는 것!

민간분양에선 납입인정금액이 중요하지 않다

“나는 오직 민간분양만 청약할 계획인데, 매월 최대 납입인정금액인 25만원을 청약통장에 납입하는게 좋을까?” 묻는다면 “굳이?!”라고 대답할거 같다.

그 이유는 무엇일까?

민간분양에선 특별공급이든 일반공급이든 “청약통장 납입인정금액”이란 조건이 존재하지 않는다. 쉽게 민간분양에서 ‘납입인정금액’이란 개념은 없는 것이나 마찬가지다.

민간분양에서 ‘청약통장 관련 중요한 기준’은 1) 청약통장 가입기간, 2) 예치금이다.

일반공급		24개월
특별 공급	기관추천	24개월 (예외 6개월: 해외건설근로자)
	다자녀	6개월
	신혼부부	6개월
	노부모부양	24개월
	생애최초	24개월

청약통장 가입기간 조건이 가장 엄격한 ‘투기 과열 지구’를 기준으로 삼았을 때 청약 신청 자격조건은 위의 표와 같다. 다만 가점제 당첨자 선정방식의 경우 청약통장 가입기간이 길수록 점수 획득에 유리하다.

이때 가입기간은 청약통장을 빨리 만들기만 하면 될 뿐 납입인정금액은 신경쓸 필요가 없다.

민간분양은 일반공급이든 특별공급이든 예치금만 입주자모집공고문이 뜨기 전에 잘 맞춰놓으면 되기 때문.

따라서 민간분양만을 타겟으로 청약을 준비한다면 굳이 월 납입인정금액(25만원)을 신경 쓸 필요가 없다.

공공분양에서 25만원 납입인정금액이 중요한 청약 유형은?

그렇다면 공공분양까지 고려한다면 무조건 납입인정금액을 최대 25만원까지 넣는게 유리할까?

그렇다고 답하기 곤란한게 ‘노부모부양 특별공급’, ‘일반공급’ 이렇게 두 가지 유형에서만 납입인정금액이 당첨자를 선정하는 기준이 된다.

바꿔 말하면 다자녀, 신혼부부, 신생아, 생애최초 특별공급에서는 일정 이상의 주택청약 납입횟수만 채우면 된다. (안전하게 24회 이상 납입횟수 채우시길 추천합니다)

간략히 결론만 정리하자면, 공공분양 ‘노부모부양 특별공급’과 ‘일반공급’을 타겟으로 청약 당첨 전략을 세운다면 필히 월 최대 납입인정금액인 25만원을 청약통장에 넣는 게 유리하다. 구체적으로 노부모부양 특별공급과 일반공급 당첨자 선정 방법을 살펴보면 아래와 같다.

📌노부모부양 특별공급: 우선공급(공급량의 90%) 당첨자 선정 방법


👉가구당 월평균소득액 120% 이하(맞벌이 130% 이하)

👉1순위 내 동일지역 경쟁 시 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 청약통장 저축총액(납입인정금액)이 많은 분

📌일반공급: 우선공급(공급량 80%) 당첨자 선정 방법


👉가구당 월평균소득액 100% 이하

👉1순위 내 동일지역 경쟁 시 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 청약통장 저축총액(납입인정금액)이 많은 분

결론: 당신의 청약 전략은 무엇인가요?

1. 오직 민간분양만 고려

공공분양에 당첨되기 위해선 ‘무주택자’여야 한다. 1주택자는 공공분양 청약에 당첨되기 어렵고, 최소 3년 이상의 무주택세대구성원으로 이루어진 가구를 유지해야 한다. 또한 공공분양은 민간분양보다 ‘소득기준’을 더 엄격하게 본다.

따라서 현실적으로 공공분양 당첨이 어렵고, 오직 민간분양만을 고려하는 사람이라면 굳이 청약통장에 25만원씩 납입할 필요가 있을까 싶다.

만일 내가 이런 케이스라면 민간분양 1순위 조건(예치금&청약통장 가입기간) 및 청약통장 납입횟수를 24회 이상 채웠다는 가정 하에 월 납입금을 늘리진 않고 차라리 연금저축이나 ISA통장 투자금으로 넣을 것 같다.

2. 공공분양 노부모부양, 공공분양 일반공급 고려

공공분양 ‘노부모부양 특별공급’, ‘일반공급’의 청약 자격 조건을 잘 이해하고 있고, 해당 유형을 타겟으로 청약 당첨을 준비하고 있다면 선택의 여지 없이 청약통장 월 납입금을 25만원으로 올려야 한다.

나와 동순위에서 경쟁할 사람들은 모두 월 납입인정금액 25만원을 챙길 것이기 때문.

개인적으로 청약통장 납입인정금액을 25만원으로 상향 개정한 것이 청약을 준비하는 사람들에게 아무런 메리트가 없다고 생각한다. 공공분양 노부모특공, 일반공급을 준비하던 사람들은 모두 25만원씩 납입금을 상향할테고 결국 달라지는건 없기 때문. 아, 달라지는게 있다면 청약통장 납입금에 대한 부담감이 이전보다 더한 것 뿐?!

3. 공공분양 생애최초, 신혼부부, 신생아 특별공급 고려

나는 공공분양 노부모부양 특별공급, 일반공급은 할 생각이 전혀 없고, 민간분양과 공공분양 생애최초, 신혼부부, 다자녀, 신생아 특별공급만 노릴거다 한다면?

청약통장 납입횟수가 24회 이상이라고 가정할 때 민간분양 예치금(지역, 평형에 따라 상이), 공공분양 생애최초 선납금 600만원 수준정도만 맞춰놓으면 되지 않을까 싶다.

물론 개인의 선택이지만 만약 나의 청약통장이 1) 납입횟수 24회 이상, 2) 공공분양 생애최초 특별공급 선납금 기준 600만원 이상, 3) 민간분양 예치금 이상을 채웠다면 굳이 청약통장 납입금을 25만원으로 올리진 않을 것이다. 차라리 청약통장 납입을 중단하고 그 돈을 연금저축계좌, ISA계좌에 넣어 자산 투자금에 보탤 예정이다.

앞서 언급한 청약통장 3가지 조건을 모두 만족했다면 적어도 공공분양의 노부모부양 특별공급, 일반공급을 제외한 모든 청약 유형에서 ‘청약통장 납입’을 문제로 불이익을 당하지 않기 때문. 2030들은 사실상 일반공급보다 신생아, 신혼부부, 생애최초 유형을 많이 공략할텐데 위의 3가지 조건만 갖춰 놓아도 해당 유형은 문제 없다.

물론 금전적 여유가 된다면 11월부터 25만원으로 상향 납입하면 되지만, 해당 금액이 부담스럽다면 납입을 중단한 후 공공분양 일반공급, 노부모부양 특별공급도 해볼만 하다고 판단될 때 미납금을 1회당 25만원으로 추가 납입하는게 낫지 않을까 고민해 본다.

(납입금을 2만원, 10만원 등 최대인정금액보다 적은 금액으로 납입하는 건 비추천합니다. 차라리 납입을 중단했다가 여유가 있을 때 1회당 25만원씩 미납금을 넣는게 추후 공공분양 일반공급 당첨에 유리합니다.)

4. 아직 청약 전략도 없고, 청약납입횟수도 24회 미만임

나는 아직 명확한 청약 전략도 없고, 청약 납입 횟수도 24회 미만, 청약통장 예치금도 600만원 미만이라면? 이런 상황에선 청약통장에 매월 25만원을 납입하는게 안전하다.

월 25만원씩 납입하여 소득공제 혜택(연 300만원)도 챙기면서 납입횟수를 24회 이상으로 만들어 놓는게 베스트이지 않을까.

5. 아직 청약 전략은 없으나 미래는 어떻게 될지 모르니 가장 안전하게 가고 싶음

그럼 일단 청약통장에 월 25만원씩 납입하시길. 앞서 반복해서 언급했듯이 청약통장에 납입 횟수를 24회 이상 채워 놔야 어떤 청약 유형이든 손해가 없다. 25만원씩 납입하면 연 300만원 소득공제 혜택을 누릴 수 있다. 또한, 2년 24회를 채우면 600만원, 공공분양 생애최초 특별공급 선납금 기준만큼 금액을 맞출 수 있다. 그 이후엔 다양한 청약 유형별 조건들을 살펴보며 나에게 유리한 청약 전략을 세워볼 수 있겠다.