“주택청약 첫 걸음, 무엇부터 알아봐야 할까?”
처음으로 주택청약에 관심을 갖게 되었다면, 무엇을 어떻게 알아봐야 할지 막막하지 않나요? 전 처음으로 주택청약을 알아볼 때 방대한 정보와 낯선 용어에 어떻게 차근차근 준비해야 할지 막막하더라고요. 그때가 2020년이었으니 벌써 5년이 지났는데요, 지금 돌이켜 생각해보니 주택청약의 첫 걸음은 민간분양과 공공분양의 뜻과 차이점, 장단점을 이해하는 것부터 시작이더라고요.
왜 그런지 궁금하지 않으시나요?
바로 민간분양과 공공분양에 따라 청약 자격 조건이 다르기 때문입니다. 그렇다면 어떤 유형의 청약을 목표로 하는지에 따라 나의 청약 전략도 달라져야겠죠.
이번 포스팅에서는 주택청약이 낯선 2030을 위해 민간분양과 공공분양의 뜻과 차이점을 알아보도록 하겠습니다. 이 글을 읽는 분들이 주택공급 유형의 차이를 이해하고, 자신의 상황과 조건에 가장 적합한 청약 유형을 알 수 있길 바랍니다.
공공분양과 민간분양의 뜻, 개념
공공분양이란?
공공분양은 ‘공공주택사업자‘가 주체가 되어 ‘국민주택 규모 이하의 주택’을 공급한다.
이때 ‘공공주택사업자’란 국가, 지방자치단체, LH 한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 공사 등을 일컫는다.
한편 ‘국민주택’이란 1) 공공주택사업자가 건설하는 주택 또는 2) 국가 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되는 주택을 의미한다.
마지막으로 ‘국민주택 규모’란 한 세대당 85㎡ 이하인 주택을 일컫는다. 따라서 공공택지에 분양되는 주택이라 하더라도 한 세대당 85㎡가 넘는다면 민간분양으로 취급된다.
민간분양이란?
민간분양은 민간기업인 주택건설사업자가 공급하는 민간주택을 말한다. 쉽게 이해하자면 공공분양을 제외한 나머지는 민간분양이라고 할 수 있다.
공공분양과 민간분양의 유형
공공분양 유형
흔히들 공공분양 주택은 LH, SH, GH 공사가 시공 및 분양을 담당하는 주택이라고 생각한다. 물론 그러한 주택도 공공분양의 한 가지 유형이지만, 공공분양에는 민간 건설사가 시공을 담당하는 유형도 있다.
(1) 공공분양: 공공택지+주택공사 시공 및 분양
우리가 흔히 알고 있는 공공분양의 유형이다. 공공택지에 LH, SH, GH 공사 등 공기업인 주택공사가 시공 및 분양까지 담당한다. 이 경우 주택 공사의 브랜드가 아파트에 사용된다. 예를 들어 공공택지에 LH가 시공 및 분양을 담당했다면 해당 분양 주택은 LH 브랜드인 ‘안단테 아파트’가 된다. (물론 요즘엔 입주 후 입주민들이 의견을 모아 아파트 이름을 변경할 수 있다고 한다)
(2) 민간참여 공공분양: 공공택지+민간건설사 시공 및 분양
“그럼 공공분양 아파트는 건설사 브랜드를 가질 수 없는거야?라고 묻는다면 대답은 “그렇지 않다”이다.
민간참여 공공분양이란 공공택지에 민간 건설사(예를 들어 현대물산, 삼성물산, 대우건설 등)가 아파트 시공 및 분양을 담당하는 경우를 의미한다. 이 경우 민간 걸설사의 브랜드가 아파트에 사용된다.
예를 들어 현대물산이 시공한 아파트라면 ‘힐스테이트’, 삼성물산이 시공한 아파트라면 ‘래미안’, 대우건설이 시공한 아파트라면 ‘푸르지오’ 아파트가 되는 것이다. 민간참여 공공분양 아파트의 예시로는 과천지식정보타운 린 파밀리에, 위례 포레나송파 아파트가 있다.
3기 신도시 공공분양 사전청약 등은 대체로 민간참여 공공분양으로 나오기 때문에 혹 아파트 브랜드를 고려해 공공분양을 꺼린다면, 그럴 이유가 없다고 말하고 싶다.
민간분양 유형
민간분양에는 민간택지 민간분양, 재건축/재개발, 공공택지 민간분양 세가지 유형이 있다. 다만, 민간택지 민간분양과 재건축/재개발을 구분하는 것은 청약을 준비하는 사람의 입장에서 실익이 없으니 함께 묶어 살펴본다.
(1) 민간택지 민간분양, 재건축/재개발
민간택지 민간분양은 민간 건설사가 민간택지를 수용해 시공 및 분양하는 아파트를 말한다. 재건축/재개발도 민간택지에 민간건설사가 시공 및 분양하는 아파트이지만, 재건축/재개발의 경우 조합이 존재한다는 점에서 차이가 있다. 다만 청약 수요자의 입장에선 민간택지 민간분양과 재건축/재개발 민간분양의 청약 자격 조건에 차이가 없으니(똑같은 민간분양일뿐!) 구분의 실익이 없다.
(2) 공공택지 민간분양
공공택지 민간분양이란 국가나 지방자치단체 등이 소유한 공공택지를 민간 건설사에 분양하고, 공공택지 즉 토지를 소유하게 된 민간건설사가 그 땅에 아파트를 시공 및 분양하는 경우를 의미한다. 즉, 공공택지라고 해서 무조건 공공분양이 아니란 말씀!
민간참여 공공분양과 용어가 비슷하게 느껴져 헷갈릴 수 있으나, 포인트는 ‘누가 택지(토지)를 소유하고 있는지’로 구분할 수 있다. 민간참여 공공분양의 경우 공공택지를 국가, 지자체, LH, SH 등 주택공사가 소유하고 있는 반면, 공공택지 민간분양의 경우 민간건설사가 공공택지를 분양받았기 때문에 해당 택지는 민간건설사 소유가 된 것이다.
공공분양과 민간분양의 차이점
가격의 차이
공공분양과 민간분양은 주택 공급 주체 및 공급 목적에 차이가 있다. 공공분양은 ‘무주택 서민을 위한 주거 안정’이라는 목적으로 공공주택사업자가 공급하는 주택이고, 민간분양은 사기업 및 조합이 경제적 수익을 창출하기 위해 공급하는 주택이다. 이러한 공급 주체 및 목적의 차이는 분양 주택의 가격 차이로 자연스럽게 연결된다. 따라서 공공분양 아파트는 민간분양 아파트보다 더 저렴한 가격으로 분양한다.
청약 자격 조건 및 당첨자 선정 기준의 차이
‘그렇다면 당연히 공공분양 청약이 유리한거 아닌가’라고 생각할 수 있다. 무릇 투자란 저렴한 가격에 사서 비싼 가격에 팔아 차익을 남기는 것이니, 비슷한 입지를 조건으로 한다면 부동산 투자의 관점에서 봤을 땐 공공분양 아파트가 수분양자 입장에서 더 유리할 수 있다. 그러나 모든 사람들이 공공분양을 목표로 하지 않는 이유는 뭘까?
공공분양과 민간분양은 청약 자격 조건이 다르다. 공공분양은 ‘무주택 서민을 위한 주거안정’이 목적이기 때문에 시세 대비 저렴한 가격으로 아파트를 분양 받을 수 있는 혜택을 주는 반면, 소득 및 자산, 청약 자격 조건을 더 까다롭게 보는 경향이 있다.
예를 들어 주택청약 1순위 자격 조건을 간략하게 살펴보면 ‘공공분양’의 경우 청약통장 납입횟수가 중요한 반면 ‘민간분양’의 경우 청약통장 가입기간 및 예치금이 중요하다. 예치금은 입주자모집공고문이 뜨기 전에 해당 금액을 한번에 통장에 넣어 놓아도 상관없지만, 납입횟수의 경우는 매월 정해진 납입일에 납입금을 넣은 횟수를 따지는 것이니 자격 조건이 더 까다로운 편이다.
📌청약통장 1순위 조건 확인, 공공분양 국민주택 vs 민간분양 민영주택
이뿐만 아니라 일반공급, 특별공급 (생애최초, 신혼부부, 다자녀 등)의 청약 자격 조건 및 당첨자 선정 방법도 민간분양 및 공공분양에 따라 상이하다. 이러한 자격 조건과 당첨자 선정 기준은 비슷한 유형 별로(예를 들어 민간 생애최초 vs 공공 생애최초) 조건을 하나씩 대입해봐야 정확한 비교가 가능하다.
내부 자재 및 외부 커뮤니티 시설 퀄리티 차이
민간분양의 경우 분양 가격이 비싸지는 대신 주택 내부 자재의 고급화 및 커뮤니티 시설 고급화 전략을 꾀하는 경우가 많다. 애초부터 공공분양과 민간분양은 ‘무주택 서민 주거의 안정화’와 ‘건설사 및 조합의 수익창출’이라는 각각 다른 목적을 갖고 있으니 민간분양이 ‘주거 환경의 고급화’ 전략에 더 가까울 수밖에 없다.
결론: 공공분양과 민간분양 둘 다 준비하되, 자신에게 유리한 청약 유형을 빨리 찾아보세요.
지금까지 공공분양과 민간분양의 개념, 유형, 차이점까지 알아봤는데 어떠셨나요?
글을 다 읽고 “공공분양 민간분양 둘 중 어떤게 더 좋은거야? 둘 중 어떤 청약 유형을 준비해야 하는거야?”라고 묻는다면, “둘 다 준비하세요. 다만, 자신의 자금 상황과 청약 조건, 주거 가치관을 고려해 민간/공공 일반공급 및 특별공급의 다양한 청약 유형 중 자신에게 유리한 유형을 빨리 찾아보세요.”라고 대답하고 싶습니다.
내집마련 결코 쉽지 않죠. 특히 자본과 경험이 부족한 2030에게는 더욱 어려운 미션일텐데요. 모두가 원하는 신축 아파트에 내집마련을 이루면서도 절차적으로 에너지 소모도 덜하고 안전한 방식으로 주택을 소유할 수 있는 최선의 방법은 주택청약에 당첨되는 것이라고 생각합니다.
최근 정부에서 출산 가구 및 혼인 가구의 청약을 제도적으로 밀어주고 있으니 이 기회를 놓치지 말고 자신에게 유효한 청약 전략을 세워 올해에는 내집마련의 꿈을 모두 달성하시길 바랍니다.
📌전산상 확인되는 나의 청약통장 현황은?:
주택청약통장 납입횟수 인정금액 예치금 1순위 조회 확인: 청약홈 순위확인서 발급